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SAVCI020 - Atraso em construção de imóvel

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COMO FUNCIONA O SISTEMA DE “SENTENÇAS AVULSAS” JUSTUTOR:

1) Pesquise pelas propostas de sentenças que você quer resolver para se preparar para a Magistratura.

2) Adquira sua proposta.

3) Assim que o pagamento é confirmado, você já tem acesso a uma área exclusiva, na qual poderá ver o conteúdo integral da proposta, comentários do professor para ajudar na resolução, além de ter à disposição um editor de textos para resolver a proposta.

4) Elabore a sua sentença. Você não precisa fazer tudo de uma vez. Pode iniciar a resolução e parar quantas vezes quiser, salvando o que já foi feito.

5) Assim que você finalizar a sua resposta, ela será enviada automaticamente para o professor.

6) O professor tem um prazo de até quinze dias úteis para fazer a correção, que é totalmente individual mesmo. Mas, para que você tenha desde já uma boa noção de como se saiu, você terá acesso - assim que finalizar sua resposta - ao gabarito de correção a ser utilizado pelo professor, com os pontos que deveria ter abordado em sua resolução. Além disso, caso outros alunos já tenham elaborado respostas para a mesma proposta de sentença, você poderá vê-las em sua área exclusiva no JusTutor, ajudando no aprendizado sobre o tema.

7) Assim que o professor finaliza a correção individual de sua resposta, você recebe um e-mail de notificação e a correção passa a ficar disponível em sua área no JusTutor.

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CONFIRA AGORA UM TRECHO DESTA PROPOSTA DE SENTENÇA:

1. RELATÓRIO

Trata-se de ação ordinária, com pedido de tutela antecipada, promovida por ANTÔNIO FERREIRA em desfavor da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CAIXA e da FELIZBERTO ENGENHARIA LTDA.

Alega que firmou com as demandadas “Instrumento Particular de Contrato de Compra e Venda de unidade imobiliária”, por meio do qual adquiriu um apartamento no condomínio residencial "Best Paradise".

Aduz que o prazo para entrega do imóvel seria de 25 meses, contados da assinatura do contrato, ocorrida em 14.03.2014. Entretanto, até a presente data não tem previsão do término das obras.

Segundo o autor, de acordo com o instrumento contratual, qual seja, Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional com Fiança, Alienação Fiduciária em Garantia e Outras Obrigações - Apoio à Produção - Programa Carta de Crédito FGTS e Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV - Recurso FGTS Pessoa Física - Recurso FGTS (contrato juntado aos autos), a obrigação pela realização física da obra foi assumida por construtora privada, figurando, a CEF, como financiadora da obra, comprometendo-se, igualmente, a fiscalizar o empreendimento, de maneira a efetuar a liberação do pagamento à construtora de acordo com o cumprimento do cronograma físico financeiro aprovado (cláusula terceira, parágrafo terceiro).

Segundo, ainda, o estabelecido no contrato e que regulamenta a relação entre as rés, "o prazo para o término da construção será de 25 meses, não podendo ultrapassar o estatuído nos autos normativos do CCFGTS, do SFH e da CEF, sob pena de a CEF considerar vencida a dívida", fixando, outrossim, o ajuste, que, "findo o prazo fixado para o término da construção, ainda que não concluída a obra, os recursos remanescentes permanecerão indisponíveis, dando-se início ao vencimento das prestações de amortização, no dia que corresponder ao da assinatura do contrato, sob pena de vencimento antecipado da dívida" (cláusula quarta). Não há no ajuste cláusula expressa de prorrogação, tampouco de tolerância do prazo de construção.

Nesse contexto, a parte autora interpretou que, diante da assinatura do contrato em 14.03.2014, o imóvel seria entregue em abril de 2016, a partir de quando não seriam mais devidos os chamados "juros de obra" e se iniciaria a amortização da dívida.

Alega que o atraso trouxe prejuízo material (pagamento de alugueis de outro imóvel, conforme contratos e recibos juntados aos autos), bem como prejuízos morais, pelo abalo não apenas financeiro, vez que ficou com o orçamento comprometido, mas também pela incerteza de não saber se teria a sua tão sonhada moradia própria.

Assim, em virtude do exposto, pediu em sede de liminar, a suspensão do pagamento dos juros de obra.

No mérito requer: 1) condenação da Caixa à obrigação de não fazer consistente em não mais cobrar os juros de obra; 2) restituição, por parte da Caixa, dos valores pagos a título de juros de obra, a partir do momento em que a obra ultrapassou o seu prazo contratual; 3) condenação das rés, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais no valor mínimo de R$ 10.000,00 (dez mil reais); 4) condenação das requeridas ao pagamento dos alugueis desde o término do prazo inicial previsto para a obra, no montante de R$ 1.000,00 mensais, mais juros e correção, conforme documentos juntados aos autos; 5) que as demandadas sejam compelidas a entregar o imóvel imediatamente, sob pena de arbitramento de multa de 1% sobre o valor do imóvel para cada mês de atraso.

Junta documentos (fls. 32 a 98).

Liminar deferida para determinar a "suspensão da cobrança dos "juros de obra".

A Caixa informou o cumprimento da decisão liminar (fl. 153).

Devidamente citada, a CAIXA, em sua contestação, levanta preliminar de ilegitimidade passiva para a causa, por entender que não é construtora e que qualquer atraso deve ser imputado à empresa Felizberto Engenharia Ltda. No mérito, requer a improcedência dos pedidos do requerente, sob os seguintes argumentos: 1) legalidade da cobrança dos juros de obra; 2) a Caixa não é responsável pela entrega do imóvel, por ser mero agente financeiro do contrato de empréstimo, credora hipotecária e agente fiscalizador da obra, devendo, se for o caso, ser atribuído à Construtora demandada qualquer descumprimento contratual; 3) validade do contrato celebrado; 4) inexistência de dano material e moral; 5) caso haja condenação por dano moral, pede que sejam arbitrados proporcionalmente ao grau de culpa, ao nível socioeconômico do autor, e, ainda, ao porte econômico dos réus.

A demandada FELIZBERTO ENGENHARIA LTDA., por sua vez, oferta resposta aduzindo: 1) não há atraso na entrega do empreendimento, vez que o prazo de 25 meses foi estabelecido em cláusula que regula a relação entre a construtora e a Caixa, não tendo nada a ver com o comprador da unidade imobiliária, ainda que ele fizesse parte do contrato; 2) impossibilidade de entrega do imóvel de forma imediata, pois ainda não expedido o habite-se, mas 98% da obra já foram concluídos (conforme RAE - Relatório de Evolução da Obra atualizado emitida pela CEF no mês de janeiro de 2017 – documento juntado aos autos); 3) inexistência de previsão contratual de multa por atraso na entrega; 4) é atribuição da CEF a definição dos prazos de conclusão e entrega do imóvel, não havendo, de sua parte, prática de ato ilícito que dê suporte às indenizações por danos morais e materiais; 5) a autora não demonstrou o prejuízo sofrido a dar ensejo à reparação civil, pois meros dissabores não ensejariam indenização por dano moral. Pede que, se houver condenação em danos morais, seja fixada obedecendo aos critérios de razoabilidade e proporcionalidade.

O autor apresentou réplica às contestações, alegando:

1) Responsabilidade solidária da Caixa, pois conforme previsão contratual, cabe a ela fiscalizar a execução da obra e liberar gradativamente os recursos para sua continuidade. Segundo o autor, há previsão concreta no contrato que remete a obrigação de a CEF contornar eventual inércia do construtor que resulte em atraso da obra, como se pode observar a seguir:

CLÁUSULA NONA - DA SUBSTITUIÇÃO DA INTERVENIENTE CONSTRUTORA - A INTERVENIENTE CONSTRUTORA qualificada no item III do Quadro "A", será substituída por quaisquer motivos em lei e, ainda:

(...)

f) se não for concluída a obra, objeto deste financiamento, dentro do prazo contratual;

g) se ocorrer retardamento ou paralisação da obra, por período igual ou superior a 30 dias, sem motivo comprovadamente justificado e aceito pela CEF.

2) A obra já conta com mais de dois anos de atraso. A prova disso é documento de Formalização de Alteração Contratual - Carta Reversal (fls. 61/63), datado de 02.06.2016, por meio do qual a CEF prorroga, em favor da construtora, o prazo de execução da obra para mais 48 (quarenta e oito) meses. Assim, é patente a demora no término da obra, pois o contrato fixou prazo certo para a conclusão, não prevendo qualquer regra de prorrogação ou de tolerância, definindo, ainda, os efeitos da não conclusão da obra, no que tange a amortização.

3) A ausência de previsão contratual não obsta a aplicação de multa por inadimplemento, tendo em vista...

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