SAVCI027 - Ação de despejo com cobrança de alugueis

Detalhamento da proposta

Difícil

COMO FUNCIONA O SISTEMA DE “SENTENÇAS AVULSAS” JUSTUTOR:

1) Pesquise pelas propostas de sentenças que você quer resolver para se preparar para a Magistratura.

2) Adquira sua proposta.

3) Assim que o pagamento é confirmado, você já tem acesso a uma área exclusiva, na qual poderá ver o conteúdo integral da proposta, comentários do professor para ajudar na resolução, além de ter à disposição um editor de textos para resolver a proposta.

4) Elabore a sua sentença. Você não precisa fazer tudo de uma vez. Pode iniciar a resolução e parar quantas vezes quiser, salvando o que já foi feito.

5) Assim que você finalizar a sua resposta, ela será enviada automaticamente para o professor.

6) O professor tem um prazo de até quinze dias úteis para fazer a correção, que é totalmente individual mesmo. Mas, para que você tenha desde já uma boa noção de como se saiu, você terá acesso - assim que finalizar sua resposta - ao gabarito de correção a ser utilizado pelo professor, com os pontos que deveria ter abordado em sua resolução. Além disso, caso outros alunos já tenham elaborado respostas para a mesma proposta de sentença, você poderá vê-las em sua área exclusiva no JusTutor, ajudando no aprendizado sobre o tema.

7) Assim que o professor finaliza a correção individual de sua resposta, você recebe um e-mail de notificação e a correção passa a ficar disponível em sua área no JusTutor.

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CONFIRA AGORA UM TRECHO DESTA PROPOSTA DE SENTENÇA:

A petição inicial

Joana Maria do Amorim busca declaração de rescisão de contrato de locação, com comando judicial para obrigar Antônio Alves Gonçalves a desocupar, em cinco dias contados da intimação da sentença, seu imóvel localizado na Rua Eliseu Alves Teixeira nº 563, apartamento 102 – Pedregulho / SP, desejando ainda a condenação do réu e de sua fiadora (Carla Fabiana Borges) ao pagamento dos alugueis vencidos e vincendos (até a data da efetiva ocupação), encargos, além de valores devidos a título de condomínio. A ação foi protocolizada em março de 2023 e recebeu o número 1001610-35.2023.8.26.0434, sendo distribuída à Vara Única da Comarca de Pedregulho/SP.

Segundo Joana, o contrato de locação residencial foi assinado e passou a valer em 01/01/2020, com validade de 30 (trinta) meses. Porém, a partir do mês de outubro de 2022, inclusive, o réu não mais pagou o aluguel mensal, cujo valor é de R$ 1.000,00 (um mil reais). Por isso, deve ser declarada judicialmente a sua rescisão, com ordem de despejo. Além disso, a autora afirma que foi cobrada e pagou, um dia antes do ajuizamento da ação, uma quantia de R$ 2.000,00 (dois mil reais), referente a despesas de condomínio em janeiro de 2023, que deveriam ter sido arcadas pelo réu, nos termos do art. 23, XII, da Lei nº 8.245/1991 (documentos juntados aos autos). Junta carta do condomínio com a cobrança, assinada pelo síndico, na qual consta expressamente que o locatário havia sido cobrado, mas que não pagou o valor. Pede, assim, a condenação do locatário ao pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), em virtude da vergonha que passou por ter sido cobrada pelo condomínio, sendo que nunca deveu nada a ninguém em sua vida (juntados aos autos a carta de cobrança e extrato do SPC, no qual consta que não há inscrições). Juntou planilha atualizada dos débitos, com os valores dos cinco aluguéis vencidos até o ajuizamento da ação, incluindo correção monetária nos índices da Tabela Prática do TJ/SP, juros simples de 1% ao mês, além de multa de 10% (dez por cento) sobre cada aluguel vencido, totalizando, tudo, R$ 5.613,00 (cinco mil seiscentos e treze reais). À causa, foi dado o valor de R$ 12.613,00 (doze mil seiscentos e treze reais), somatório dos aluguéis, encargos, condomínio e indenização por danos morais.

A contestação do réu

O réu se defendeu dizendo que a petição inicial deve ser indeferida (CPC, art. 330, III), pois a autora carece de interesse processual, já que nada a ela é devido. Isso porque sempre pagou os aluguéis em dia, sendo que, a partir do aluguel relativo a outubro de 2022, o combinado verbalmente com a proprietária foi o pagamento por meio de dinheiro, para evitar que a locadora fosse cobrada pela Receita Federal em relação ao Imposto de Renda. Por essa mesma razão, diz o réu que não foram dados recibos, mas que tem como provar o pagamento por meio de prova testemunhal, cuja produção desde já requer. Assim, segundo Antônio, o que a autora quer, na verdade, é a desocupação do imóvel por denúncia vazia, mas sem preencher os requisitos legais para tanto. Logo, o pedido deve ser indeferido. Mas, diz o réu, se o juiz concordar com a autora, deve a ele ser dado um prazo de seis meses para a desocupação, contados da citação, nos termos do art. 61 da Lei do Inquilinato.

Sobre o valor referente ao condomínio, argumenta que não tem que pagar os R$ 2.000,00. Isso porque, no seu entendimento, quem tem que arcar com a pintura da fachada do prédio não é o inquilino, que é responsável só pela parte interna do apartamento. Além disso, ele não tem nada a ver com o excesso de sensibilidade da autora, que se sentiu constrangida pela cobrança. Segundo o réu, isso é fato normal da vida e não existe motivo para danos morais.

O réu ainda diz que, apesar de estar com as mensalidades do aluguel em dia, caso o juiz entenda pelo contrário, deve ter em mente que a multa máxima permitida pelo Código de Defesa do Consumidor, aplicável ao caso, é de 2% (dois por cento) ao mês, sendo abusiva a multa de 10% (dez por cento) pedida pela autora.

Quanto ao pedido de desocupação, reforçou a necessidade do prazo de seis meses, bem como do estabelecimento judicial de caução, no caso de execução provisória, conforme previsto na Lei do Inquilinato.

Finalmente, diz que não podem ser pagos honorários advocatícios, caso o réu seja vencido, porque a autora não contratou advogado, postulando em causa própria por ser inscrita na OAB, e nem fez pedido expresso na inicial de condenação em honorários, sendo inquestionável que o CPC exige pedido certo.

A contestação da fiadora

A fiadora apresentou a sua defesa e disse que não deveria participar do processo, cabendo a extinção prematura da causa em relação a ela, já que é parte ilegítima, por dois motivos. Primeiro, porque a fiança é nula, já que é casada em regime de comunhão universal de bens (certidão de casamento juntada aos autos) e não houve a assinatura de seu marido, contrariando o art. 1.647, III, do Código Civil. Segundo, caso a fiança não seja considerada nula, por não ser mais fiadora do réu desde o término do prazo do contrato. Argumenta que a locação era por trinta meses, terminando em junho de 2022. Logo, como a cobrança é referente a meses posteriores a junho de 2022, não mais afiançou o réu e, por isso, há ausência de uma das condições de ação ou, alternativamente, o pedido deve ser julgado improcedente em seu mérito. Junta a esse argumento o de que a prorrogação do contrato não foi a ela comunicada e, portanto, mais uma razão existe para considerar finalizada a fiança a partir de 06/2022, já que a fiança se dá por escrito e não admite interpretação extensiva, nos termos do art. 819 do Código Civil.

Assim, pediu a extinção da lide contra ela sem resolução do mérito, por ilegitimidade passiva. Alternativamente, pediu a improcedência dos pedidos.

Pede ainda que não seja condenada a pagar honorários advocatícios, caso procedente a demanda, já que a fiança cobria o pagamento dos aluguéis e despesas relativas à locação, não sendo os honorários objeto do contrato afiançado. Por fim, caso seja condenada, que a sentença consigne expressamente o benefício de ordem previsto no art. 827 do Código Civil, apontando, para isso, um veículo Honda Civic (placa HGB-5911), de propriedade do réu, bem livre e desembaraçado, suficiente para solver o débito, conforme consulta à tabela FIPE e extrato do DETRAN juntado aos autos.

A réplica da autora

A autora refutou as preliminares levantadas dizendo que, na verdade, são questões de mérito. Sobre o pagamento dos aluguéis, diz que o réu não comprovou que os fez. Acerca da natureza da cobrança condominial, nada disse em sua réplica, a não ser que qualquer tipo de despesa do condomínio deve ser paga pelo locatário. Defendeu a aplicação da multa de 10%, dizendo que foi prevista contratualmente (Cláusula 10.5) e que a autora não é uma imobiliária, tendo apenas esse imóvel de aluguel, não se aplicando o CDC ao caso. Diz que a fiadora deve responder pela dívida cobrada, pois o contrato previu expressamente que a fiança perduraria até a efetiva devolução do imóvel (Cláusula 18), o que ainda não ocorreu, ressaltando-se também que a fiadora não fez qualquer notificação no sentido de que queria se exonerar da fiança. Além disso, diz que pedir a nulidade da fiança é se valer da própria torpeza, o que não pode ser admitido pelo Poder Judiciário.

Sobre os honorários, argumenta que eles são devidos mesmo em causa própria e que há previsão legal de que o fiador também arque com eles, caso a dívida seja cobrada judicialmente. Quanto ao benefício de ordem, assevera que o contrato previu que a dívida da fiadora era solidária e, por isso, não há que se falar nesse benefício.

Quanto à desocupação do imóvel, reforçou seu pedido para que seja determinada, na sentença, a expedição de mandado com prazo de cinco dias, devendo ser dispensada a caução pelo fato da legislação não a exigir em casos como este.

Da prova oral

Em audiência...

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