SAVCI046 - Renovatória de locação

Detalhamento da proposta

Médio

COMO FUNCIONA O SISTEMA DE “SENTENÇAS AVULSAS” JUSTUTOR:

1) Pesquise pelas propostas de sentenças que você quer resolver para se preparar para a Magistratura.

2) Adquira sua proposta.

3) Assim que o pagamento é confirmado, você já tem acesso a uma área exclusiva, na qual poderá ver o conteúdo integral da proposta, comentários do professor para ajudar na resolução, além de ter à disposição um editor de textos para resolver a proposta.

4) Elabore a sua sentença. Você não precisa fazer tudo de uma vez. Pode iniciar a resolução e parar quantas vezes quiser, salvando o que já foi feito. Você pode, inclusive, fazer sua sentença manuscrita e enviá-la em arquivo PDF diretamente nos nossos sistemas.

5) Assim que você finalizar a sua resposta, ela será enviada automaticamente para o professor.

6) O professor tem um prazo de até quinze dias úteis para fazer a correção, que é totalmente individual mesmo. Mas, para que você tenha desde já uma boa noção de como se saiu, você terá acesso - assim que finalizar sua resposta - ao gabarito de correção a ser utilizado pelo professor, com os pontos que deveria ter abordado em sua resolução. Além disso, caso outros alunos já tenham elaborado respostas para a mesma proposta de sentença, você poderá vê-las em sua área exclusiva no JusTutor, ajudando no aprendizado sobre o tema.

7) Assim que o professor finaliza a correção individual de sua resposta, você recebe um e-mail de notificação e a correção passa a ficar disponível em sua área no JusTutor.

CONFIRA AGORA UM TRECHO DESTA PROPOSTA DE SENTENÇA:

Obs.: a proposta abaixo foi aplicada para a turma da "Prática de Sentença - TJ de São Paulo (Turma Reta Final)".

RELATÓRIO

Celebra Informática Ltda. ajuizou ação renovatória de locação em face de ShopBrás Administradora de Imóveis S/A. Alegou ser empresa que explora no local a venda de equipamentos eletroeletrônicos, sendo instalada na loja 607 do Shopping dos Importados, administrado pela ré, tudo conforme contrato social e contrato de locação anexados aos autos. Afirma que o contrato de locação não residencial vencerá em data próxima, sendo que a ré se nega à renovação. Entende a autora que preenche todos os requisitos da Lei nº 8.245/1991, os quais já se encontram provados pelos documentos juntados aos autos, inclusive aqueles do art. 51, razão pela qual pede a procedência da ação para que a locação seja renovada pelo período de dez anos, a contar do primeiro dia seguinte ao do vencimento da locação que se deseja renovar. Pediu a condenação da ré nos ônus da sucumbência.

Audiência de conciliação realizada, mas sem acordo entre as partes.

Em contestação, a ré afirma que há decadência do direito à renovação por dois motivos. Primeiro, porque sua citação somente se deu quando faltavam apenas cinco meses e três dias do vencimento do contrato de locação. Segundo, porque, mesmo que se considerasse a data do ajuizamento, este se deu no dia 24 de março, terça-feira, sendo facilmente constatável que o limite de seis meses para ajuizamento (Lei do Inquilinato, art. 51, § 5º), levando-se em consideração o vencimento do contrato, vencia no dia 21 de março, sábado. Logo, diz a ré, especialmente porque o Tribunal de Justiça já adota o processo eletrônico, que permite protocolização de petições 24 horas por dia e sete dias por semana, tendo em vista ainda a aplicação do art. 207 do Código Civil, pois o caso é de decadência e não de prescrição, a ação deveria ter sido ajuizada até o sábado. Em síntese, diz a ré, a ação foi proposta em menos de seis meses do término do contrato, tendo ocorrido a decadência, que não se suspende ou se interrompe.

Quanto ao pedido de renovação do aluguel, a ré afirma que tem direito à sua negativa, pois possui proposta de terceiro para locação, em melhores condições. Nesse sentido, afirma que o valor atual do aluguel é de R$ 12.000,00 e que recebeu oferta de R$ 28.000,00 de InfoWay Informática Ltda., empresa que pretende instalar no local uma loja de equipamentos eletroeletrônicos, conforme proposta devidamente juntada aos autos, inclusive com assinatura de duas testemunhas. Logo, a inicial deve ter seu pedido de renovação julgado improcedente. Além disso, a locatária requer na petição inicial a renovação pelo mesmo valor atualmente praticado para o aluguel, o qual não atende o valor locativo real do imóvel na época da renovação. Assim, somente se superados todos os argumentos anteriores, não discorda da renovação, desde que: a) seja pelo prazo de cinco anos apenas, pois esse foi o prazo do contrato que se quer ver renovado; b) o valor do novo período seja de R$ 28.000,00, conforme avaliações juntadas aos autos e feitas por três imobiliárias; c) sejam mantidos os mesmos índices e datas de novos reajustes do aluguel a ser renovado, até porque a autora não pediu mudança desses itens; d) o novo valor do aluguel retroaja à data de citação.

Em réplica, a autora afirmou, inicialmente, que deve ser preliminarmente rejeitado o pedido de revisão do aluguel, já que não é compatível com a ação renovatória, cabendo à ré, se quiser, ajuizar a devida ação revisional. Alegou a autora ainda que o fato do prazo ser decadencial não afasta seu direito de protocolar a inicial no primeiro dia útil seguinte, mesmo em se tratando de processo eletrônico. Quanto ao ajuizamento na terça-feira, afirmou que, conforme certidão do Tribunal de Justiça juntada aos autos com a réplica, houve indisponibilidade do sistema processual eletrônico para protocolização de petições durante 97 minutos na segunda-feira, razão pela qual não se pode falar em perda do prazo, especialmente porque há provimento da Corregedoria-Geral da Justiça do TJ estabelecendo que se prorroga, automaticamente, para o primeiro dia útil seguinte à solução do problema, o termo final para a prática de ato processual sujeito a prazo que vencer no dia da ocorrência da indisponibilidade, desde que ela seja superior a 60 (sessenta) minutos, ininterruptos ou não, se ocorrida entre as 6h00 e 23h00. Quanto ao mérito, não aceitou as mesmas condições propostas pela InfoWay Informática Ltda., sob o argumento de que não é legalmente obrigada a aceitar tal proposta para ter direito à renovação, acrescentando ainda que a proposta da outra empresa não atende aos requisitos legais e não deve ser impeditivo para a renovação. Em relação ao pedido de revisão do aluguel, se superado o entrave processual levantado (inadequação da via eleita), entende que: a) as avaliações apresentadas não refletem o valor do aluguel para o imóvel, especialmente porque as imobiliárias consideraram, expressamente, as benfeitorias feitas pela autora durante a locação (troca do piso e do revestimento das paredes), as quais deram substancial valorização ao imóvel e, por terem sido feitas pela locatária, não podem ser consideradas para fins de avaliação do novo aluguel; b) eventual novo aluguel deve valer a partir da data da sentença; c) o valor do aluguel deve ser o mesmo já vigente ou, caso assim não entenda o magistrado, deve ser estimado em avaliação pericial.

A pedido das partes, foi designada perícia, sendo os honorários periciais adiantados pela parte autora. Ao final, em atendimento aos quesitos apresentados, o perito estimou os seguintes valores para o aluguel:

- Valor do aluguel levando-se em conta média de todas as lojas do shopping e sem incluir benfeitorias: R$ 18.000,00.

- Valor do aluguel levando-se em conta apenas corredor principal do shopping e sem incluir benfeitorias: R$ 24.000,00.

- Valor do aluguel levando-se em conta média de todas as lojas do shopping e incluindo benfeitorias: R$ 21.000,00.

- Valor do aluguel levando-se em conta apenas corredor principal do shopping e incluindo benfeitorias: R$ 27.000,00.

Em alegações finais, a autora repisou seus argumentos anteriores e insistiu na renovação sem revisão do aluguel, pelo prazo de dez anos, ou, na pior das hipóteses, com revisão pelo menor dos valores apresentados pelo perito, vez que, além das benfeitorias não poderem ser levadas em conta, a avaliação deve ser feita pelo conjunto das lojas do shopping. Manifestou a autora no sentido de que, mesmo se não acatados tais pedidos, mantém sua pretensão renovatória. Já a ré, em alegações finais, após reiterar todos os argumentos já lançados anteriormente, afirmou que, de fato, há norma da Corregedoria-Geral da Justiça com a previsão narrada pela autora, mas que ela não tem base legal, não podendo normas internas do TJ inovar na ordem processual vigente. Sobre as benfeitorias, afirmou que o contrato original de locação previu que todas as benfeitorias, de todos os tipos, feitas com ou sem autorização do proprietário, seriam incorporadas ao imóvel, sem direito de retenção, razão pela qual devem ser levadas em conta para fins de estimativa do novo aluguel. Quanto aos valores apresentados pelo perito, afirmou que a autora apresentou quesito incompatível com a realidade, pois questionou ao perito o valor do aluguel estimado pela média das lojas de todo o shopping, quando sua loja é localizada no corredor principal do shopping, com fluxo bem maior e evidente valor de locação mais elevado, tanto que o perito estimou...

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