Tarcísio celebrou, em março de 2015, contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, em regime de incorporação imobiliária, com determinada vendedora/construtora, tendo sido pactuado que a entrega do imóvel ocorreria em março de 2017, com a possibilidade de prorrogação desse prazo por até cento e oitenta dias. Em novembro de 2018, como o imóvel ainda não havia sido entregue por culpa exclusiva do promitente vendedor, Tarcísio ajuizou ação para rescindir o contrato de promessa de compra e venda, por inadimplemento contratual. Entre outros pedidos, requereu, (i) a declaração da rescisão, (ii) a restituição integral das parcelas já pagas e (iii) a indenização a título de lucros cessantes, porque sua pretensão era passar a residir em imóvel próprio para deixar de pagar aluguel. Em contestação, a ré sustentou não ser cabível a rescisão do contrato, pois adimpliu substancialmente a obrigação contratada, uma vez que, quando o autor ingressou com a ação, a edificação estava 94,5% concluída. Argumentou que, mesmo que se entendesse pela possibilidade da rescisão, o pedido de restituição das parcelas pagas não deveria ocorrer de forma integral, mas com retenção de 10% a 25% dos valores, para justa indenização dos prejuízos decorrentes da resolução contratual. Sustentou, também, que os lucros cessantes não haviam sido demonstrados pela apresentação de contrato de locação ou outro documento que indicasse que o autor gastou com alugueres em razão da não entrega do imóvel.
Considerando a jurisprudência do STJ, redija um texto respondendo, de forma justificada, aos seguintes questionamentos, acerca da situação hipotética apresentada.
1 A teoria do adimplemento substancial deve ser aplicada nesse caso, haja vista a alegação da ré de que a edificação estava 94,5% concluída quando Tarcísio ajuizou a ação? Em sua resposta, aborde o conceito dessa teoria e os requisitos jurisprudenciais para sua aplicação.
2 Conforme a sistemática de perdas e danos estabelecida no Código Civil, qual é a natureza jurídica fundamento jurídico e legal do pedido de restituição das parcelas pagas por Tarcísio? No caso, conforme entendimento do STJ, qual deverá ser a extensão (integral ou com abatimento) de restituição perseguida?
3 Mesmo Tarcísio não tendo juntado aos autos comprovante que indicasse o gasto que teve com alugueres, os lucros cessantes ainda
assim serão devidos, de acordo com o entendimento do STJ?
1- A teoria do adimplemento substancial consistem em construção doutrinária e jurisprudencial que busca privilegiar o princípio da boa-fé objetiva, de modo que evita-se a resolução do contrato quando a parte estiver inadimplente em parcela mínima, tendo cumprido substancialmente suas obrigações contratuais. Assim, evita-se a onerosidade excessiva ao contraente inadimplente em parcela ínfima e afasta a possibilidade de enriquecimento ilícito de outro contratante. Contudo, no caso em exame é inaplicável a invocação da teoria em estudo, consoante jurisprudência dos Tribunais, uma vez que, decorrido o prazo de tolerância de 180 dias, ainda assim não foi entregue o imóvel pela construtora, que deverá assumiu o ônus dos riscos de seu empreendimento, ainda mais quando decorrido o prazo de tolerância.
2- Na sistemática das perdas e danos há os danos emergentes e os lucros cessantes, sendo que o primeiro é o prejuízo material causado a um dos contratantes e o segundo a não aferição de ganhos devido ao inadimplemento da obrigação pela outra parte. No exemplo da questão, como a construtora deu causa à resolução contratual, segundo posição do STJ, deverá restituir integralmente os valores dispendidos pelo promitente comprador.
3- Com relação aos lucros cessantes, o STJ firmou entendimento no sentido de que, no caso em testilha, é presumido o direito aos lucros cessantes, haja vista que, no período em que a construtora esteve inadimplente pela entrega do imóvel, o promitente comprador ou estava residindo em outro imóvel pagando aluguel ou deixou de auferir renda com aluguéis do imóvel, que não lhe foi entregue. Assim, não há necessidade de comprovação dos gastos com alugueres, pois é presumido o dano. Neste caso, o valor da indenização deverá ser computado por alugueres, contados da data quem deveria ser entregue o imóvel.
QUESTÃO
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SENTENÇA
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