O que significa a submissão de uma incorporação imobiliária ao regime de afetação e que efeito ele produzirá se o incorporador falir? O que é a securitização dos créditos, oriundos da alienação de unidades em edificação sob regime de incorporação?
O regime de incorporação imobiliária é regido pela Lei 4.951/64. A Lei 10.931/04, introduziu o regime de afetação, caracterizado pela separação do terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, assim como os direitos a ela vinculados, que passam a ter autonomia em relação ao patrimonio do incorporador (art. 31-A da Lei 4.951/64). Foi inspirada pela grande confusão e insegurança jurídica vivida pelos adquirentes de unidades alienadas pelas incorporadoras imobiliárias quando estas passavam por maus momentos economicos, crises ou eram geridas por administradores ruins. A situação se tornava especialmente dramática quando estas tinham sua falencia decretada.
Nesse contexto, a finalidade da constituição deste patrimonio de afetação reside na concessão de maiores garantias aos adquirentes das unidades contidas no empreendimento de que a sua realização ocorrerá, blindando-a das intempéries e riscos que atinjam o incorporador, possuindo, inclusive, Comissão de Representantes própria (art. 31-C da Lei 4.591/64).
Dessa forma, os efeitos da decretação da falência ou insolvência civil do incorporador não atingem o patrimonio de afetação (art. 31-F da Lei 4.591/64), não se sujeitando a responder perante os credores do incorporador. Isso decorre do fato de ser um patrimonio destacado, autonomo em relação a este, excluídos do patrimonio de afetação os bens recursos e valores contidos nos incisos I e II do §8° da Lei 4.951/64.
Impende salientar a existência de controvérsia doutrinária e jurisprudencial a respeito da sua sujeição ao plano de recuperação judicial. Isso porque o art. 31-F se refere apenas à falência ou insolvência civil e que é inegável que o patrimonio de afetação ainda se encontra vinculado à incorporadora. Contudo, prevalece na jurisprudencia a sua exclusão, tendo em vista a finalidade do instituto (interpretação teleológica), o contexto histórico-social que levou à sua positivação pelo legislador (interpretação autêntica) e que, se está excluída até da falência da incorporadora, situação de maior crise da pessoa jurídica em que se busca apenas o ressarcimento dos credores, com muito mais razão estará fora do plano de recuperação judicial, que visa o soerguimento da empresa em face de crise momentanea (interpretação lógica).
Visando obter crédito no mercado, o legislador previu a possibilidade de securitização de créditos imobiliarios, regida pela Lei 9.514/97, Comissão de Valores Mobiliarios (CVM) e pelo Banco Central (BACEN).
Cuida-se da emissão de títulos de créditos, mediante Termo de Securitização de Créditos (art. 8° da Lei 9.514/97), vinculados à alienação de unidades sob o regime de incorporação, realizados por companhia securitizadora (Art. 9°). Para tanto, cria-se uma companhia securitizadora, que se torna garante destes títulos. Assim, há a emissão da Certificados de Recebíveis Imobilários, título oriundo da securitização do crédito atrelado advindo da alienação das unidades do empreendimento imobiliário da incopordora, regulados pelos arts. 9° a 16 da Lei 9.514/97.
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